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北京新房沉寂二手房热卖 房价上涨叫板新政

[日期:2013-03-01] 来源:  作者: [字体: ]

随着天气转暖,楼市也渐渐走出淡季阴影。回看2月楼市,新房、二手房市场在传统春节淡季和“国五条”重压之下,表现得良莠不齐。展望即将到来的3月,尽管预计将有30个新盘先后入市,2月供应紧张的局面也将有所缓解,但是面对传闻即将落地的“国五条”细则,买卖双方依旧免不了一场心理上的较量。

冰火两重天新房沉寂二手房火

上周末是春节后开工的第一个周末,但整个北京楼市未见明显回温。据记者统计的上周末北京新开盘项目显示,周末两天仅1个项目入市。在楼市尚未完全走出节日效应之时,20日突然遭遇“国五条”出台,楼市升温的节奏骤然放缓。

根据北京市住建委的网签数据统计,截至2月26日,北京商品住宅成交量(包含保障房)4803套,环比去年2月同期下降53.6%,同比下降4.6%。预计2月全月在5400套左右。扣除保障房后,商品住宅成交均价21067元/平方米,环比下降9.5%

2月份,商品住宅市场表现低落,成交量和供应量都处在低位。主要是受到春节长假影响,同时,也与政策预期有一定关系。

然而,不同于新房市场的冷冰冰,尽管有春节和“国五条”两座泰山压顶,二手房却依旧热力十足。

来自链家地产市场研究部的最新统计,截至2月26日,北京市二手住宅成交8368套,环比去年2月同期下降46.4%,同比上涨95.2%。预计2月总成交将会达到9700套左右。价格方面同样火热,二手住宅成交均价为25394元/平方米,环比上涨1.73%。

热点关注“国五条”出台

在全国房价经历了连续8个月的环比上涨后,2月20日,“国五条”的大棒落下。

国家统计局公布2013年1月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障房)价格变动情况显示,与上个月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有10个,持平的有7个,而上涨的城市已经达到53个。房价自2012年6月止跌后,已经连续8个月环比上涨。

在此背景下,2月20日国务院再次提出坚决抑制投机投资性购房,严格执行商品住房限购等“国五条”措施。

展望3月 供应井喷难挡一房难求

“摇了两次号了,都没摇上!”准备购买位于大兴楼盘金融街·融汇的购房者李先生现在就如热锅上的蚂蚁,因为其已经参加了两次摇号,但是都没有能够中签从而有机会选房。进入3月,该楼盘还将有一次开盘,尽管价格有所上涨,但李先生还是从春节前就开始四处托人希望能摇上号。

同样,位于通州的金地格林格林更是一房难求。从目前的排号情况看,供需比已经超过1:10,而不少准购房者认为自己无缘购买不得不转投其他项目。

根据亚豪机构数据统计显示,3月份北京住宅市场预计将有30个项目入市销售,其中包括金地格林格林、顺鑫·山语溪、中建·国际城、顺鑫·华玺瀚楟、MINI 派、和成璟园6个纯新盘项目,以及包括建邦华庭、中粮万科长阳半岛·紫云庭、金第万科·朗润园等在内的24个老项目后期。

亚豪机构副总经理任启鑫认为,虽然房企入市积极性大量增加,3月预计入市的项目数量同比也出现较大幅度增长,但是却未出现供应爆棚现象。这主要是由于本轮调控开始之后,2011-2012年间住宅用地成交的大量减少对于中短期内楼市的供应将造成一定影响,虽然房企积极性升高,但是土地储备的不足,使得部分房企面临“无米下炊”的境况。而从3月入市项目特征来看,纯新盘项目仅占据6席即说明这一现象的严重程度。虽然进入2013年以来,北京国土部门加大土地出让的力度,但是土地储备转化为可售房源

尚需一段时间,因此也无力缓解这一阶段的供应短缺问题。

“涨”字当头各区域“全盘复活”

供不应求,价格自然上涨,虽然有大量项目尚未公布开盘售价,但是从销售的介绍当中,无不透露着“涨”的信息。

而从已公布拟售价格的项目来看,其中涨势最为明显的当数“金第万科·朗润园”,该项目2012年7月首次入市时售价为25800元/平方米,而10月份二次开盘时已经涨至28000元/平方米,较好的销量使得其调起价来“底气十足”,今年3月预计入市价格已经调至30000元/平方米以上。除此之外,位于大兴区的中国水电·云立方与金融街·融汇也均为类似情况。

任启鑫分析认为,中短期的市场失衡所带来的刚需项目受追捧使得项目“涨价有底”。除此之外,进入此轮调控周期以来,政府虽然着力于打压房价,但是对于地价却未曾降低预期,例如上述金第万科·朗润园项目拿地楼面价不到10000元/平方米,而去年中冶取得的一宗旧宫地块楼面价高达16000元/平方米左右,还需配建一定面积的公共租赁房,土地价值被高估也给周边住宅项目的房价上涨带来动力。

另外,从政策角度来看,虽然市场预计2013年将会有新的政策微调出现,但是由于受到行政手段的影响,目前的房地产市场已经成为“政策市”,演变为短期市场,由于企业无法对未来政策走向作出正确预判,因此也无法作出长期的决策,只能根据近期市场的走向出台销售策略,如遇政策变动再行调整。

热点关注 新盘主打刚需

从3月预计入市项目的分布特征来看,中低端的刚需类产品仍然占据了市场主导,这与当前政策中扶植首套自主需求,打击投资的导向仍然是分不开的。但是与去年总是单个区域占据阶段市场主导不同,3月预计入市的项目中所在区域较为分散,大兴、房山、通州、顺义、怀柔这些郊区县均有项目入市,而海淀、朝阳、西城等城区也不甘落后。从区域内部来看,以大兴区为例,该区域3月预计入市的项目中不仅有位于最近一阶段的新兴热点区域——生物医药板块,传统核心区黄村以及旧宫、亦庄区域也均有供应出现。

除了3月份即将入市的30个新盘外,北京核心区将会有多个高端纯新盘陆续入市。据记者调查,这几个项目分别是位于王府井以东800米的国赫宫、广安路的广安壹号,东二环赛特商场附近的中海项目、宣武门SOGO百货庄胜项目。这些项目大多计划在二季度入市,这在多年来的北京楼市着实罕见。

业内看政策“国五条”大棒落下观望加剧走向成谜

虽然和2010年的“国11条”、“国十条”,2011年的“国八条”相比,此次的“国五条”被指“毫无新意”、“老调重弹”,但在市场上涨预期强烈抬头的背景下,业内依然认为这是扭转市场预期的及时措施。

亚豪机构市场总监郭毅在接受记者采访时指出,“国五条”的出台,给出了明确的政策导向,2013年还将继续抑制投资投机、加大市场供给、控制房价过快上涨,各部委及地方政府也将会陆续出台具体的实施细则。

“从紧的调控政策对于市场供需双方均会造成一定影响。”郭毅指出,目前,购房者与开发商都在观望,开发商暂缓推盘、购房者暂缓购房,等待最终的执行细则出台,才能更好地判断政策效力。

“纵观全年,在2011、2012连续两年住宅用地出让量减少的背景下,2013年北京商品住宅供应不足已成定局,只有政策进一步从减少购房需求的方面加码,才有可能抑制住房价的上涨速度。”郭毅说。

中国房地产学会副会长陈国强表示,在当前市场非理性有所显现的情势下,重申从严从紧调控甚至有所加码势在必行,虽然对于政策效果无法量化,但政策的出台对于非理性购房的抑制作用明显。

而中原地产数据研究部总监张大伟也分析认为,“国五条”的出台对购房人和市场的心理影响较大,特别是一、二线城市,很可能会陆续出台地方性配合政策。

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